SK
Kúpa bytu je veľká vec. Väčšina z nás si kupuje byt raz za život, a tým skôr nechceme urobiť chybu. Bez predošlých skúseností je však ťažké vedieť, na čo si dať pozor. Práve preto sme spísali tento článok: Dozviete sa v ňom, čo si skontrolovať pri kúpe bytu, aby ste svoje rozhodnutie v konečnom dôsledku neľutovali.
Kto je skutočným vlastníkom bytu?
Čo si zistiť pred kúpou bytu? Predovšetkým to, kto má skutočne právo daný byt predať. Alebo: Kto je jeho právoplatným majiteľom. Nevlastní ho v skutočnosti niekto úplne iný? Alebo je snáď vlastníkov viac? Tieto skutočnosti si ľahko overíte v katastri nehnuteľností, konkrétne v liste vlastníctva. Z tohto dokumentu ďalej vyčítate, spôsob využitia bytovej jednotky (či naozaj ide o byt, a nie ateliér) alebo či sa na byt nevzťahuje exekúcia či vecné bremeno.
Ako vysoké zálohy na byt budete platiť?
Ešte než kývnete na kúpu bytu, mali by ste sa dobre oboznámiť s pravidelnými platbami za jeho obývanie. Vyžiadajte si preto od súčasného majiteľa alebo od makléra údaje o zálohách, ktoré sa vzťahujú k danej bytovej jednotke. Spravidla sa jedná o vodné stočné, teplú voda, kúrenie, odpady, výťah, upratovanie a osvetlenie spoločných priestorov, správu, účtovníctvo, príspevky do fondu opráv, poistenie domu a odmeny výboru SVJ.
Tip: Požiadať môžete aj o vyúčtovanie služieb za uplynulý rok, kde uvidíte, či zálohy zodpovedajú skutočnej spotrebe.
Poznáte reálnu veľkosť bytu?
Domnievate sa, že kupujete byt o ploche 60 m2, ale je to skutočne tak? Radšej si to overte. Často sa stáva, že sa do inzerovanej výmery zahrnú aj neobytné časti, ako je balkón, lodžia, terasa alebo pivnica. A to je chyba! Reálnu veľkosť zistíte buď z vyhlásenia vlastníka v KN, alebo z ročného výpisu za služby spojené s užívaním bytu.
Ak sa uvedený rozmer nezhoduje s tým, čo vám majiteľ povedal, nemusí ísť hneď o zlý úmysel. Až do roku 2014 sa výmera bytu počítala trochu inak ako dnes – teraz sa výmerou bytu myslí všetko, čo by ste videli na pôdoryse – predtým sa vynechávali vnútorné múry, komíny a podobne.
Aký je technický stav bytu?
Zďaleka nestačí, ak byt vyzerá na prvý pohľad dobre. Nenechajte sa preto oklamať modernými spotrebičmi a dizajnovou tapetou! Oveľa dôležitejšie je, v akom je technickom stave. Na pomoc si preto prizvite odborníka, ktorý žmurkne na rozvody elektriny a stúpačky, zhodnotí stav kúpeľne a kuchyne, ale aj stav spoločných priestorov domu. Pokiaľ má k dispozícii dron, dokáže s jeho pomocou skontrolovať aj ťažko prístupné miesta, ako je strecha.
Skryté vady odhaľte včas
Niektoré chyby spozorujete voľným okom, iné však nemusia byť na prvý pohľad viditeľné a odhalia len špeciálne prístroje. Hoci sa na tzv. skryté vady vzťahuje možnosť reklamácia do piatich rokov od kúpy bytu, radšej na to nespoliehajte.
Drobnejšie vady môžete využiť na zjednávanie o cene alebo sa dohodnite s majiteľom na ich odstránení. Starosti by vám mali robiť skôr závažnejšie vady – v niektorých prípadoch sa dokonca môžu stať dôvodom na odstúpenie od kúpy bytu.
Na čo konkrétne sa v byte zamerať?
- Stav múrov – Kritické sú najmä miesta v rohoch miestnosti a okolo okien. Ak steny zdobí nová vymaľba alebo tapeta, zbystrite. Neschováva sa pod ňou trhlina alebo prasklina?
- Stav stropu – Nesie strop známky vlhkosti alebo plesne? Pokiaľ áno, zaujímajte sa o to, ako vznikli. Problémom môže byť len nedostatočné alebo zlé vetranie, ale aj zle zateplená fasáda alebo nevhodná kombinácia plastových okien a hrúbka zateplenia.
- Stav podláh –Pri podlahe sa zaujímajte o jej rovnosť a tepelnú izoláciu. A to zvlášť v prípade, že sa pod bytom nachádzajú už len neobývané priestory, ako sú pivnice či garážové státie.
Ako veľmi môžete do bytu zasahovať?
Niekedy sa oplatí kúpiť byt aj za cenu toho, že vám úplne nevyhovujú jeho dispozície alebo usporiadanie miestností. Než sa k tomuto kroku ale rozhodnete, zistite si, aké veľké úpravy môžete v byte skutočne robiť. Zatiaľ čo nové fototapety a obrázky na stenách alebo výmena kuchynskej linky sa zaobíde bez súhlasu úradov, búranie či stavba priečok a ďalšie zásadné úpravy si musíte najskôr nechať posvätiť.
Vybavenie bytu podrobte kontrole
Na čo sa určite pýtať pri prehliadke bytu? Či sa predáva vybavený. Pokiaľ áno, overte si, čo presne to znamená. Akonáhle sa dozviete odpoveď, trvajte na zanesenie tohto vybavenia do rezervačnej a následne do kúpnej zmluvy. Necháva majiteľ v byte vstavanej skrine, kuchynskú linku alebo obývaciu stenu? Skvelé, to vám ušetrí nemalé peniaze pri následnom zariaďovaní. Naopak o niektoré veci zrejme štát nebudete - uistite sa preto, že po súčasnom majiteľovi nezostane v byte napríklad jeho zbierka umeleckých obrazov a starožitných hodín alebo pivnica plná haraburdí.
Tip: Ak sú súčasťou bytu spotrebiče, skontrolujte ich funkčnosť. Ku každému chcite návod na obsluhu ak tým novým tiež záručný list.
Vyhovuje vám orientácia bytu voči svetovým stranám?
Vyhovuje vám spálňa orientovaná na juh alebo obývacia izba s oknami na sever? Je byt priechodný naprieč, takže sa dá ľahko vyvetrať? Skvelé! Alebo sa jedná o byt, kde všetky okná mieria na jednu stranu? Môže sa to zdať ako maličkosť, avšak príhodná orientácia voči svetovým stranám dokáže okrem iného znížiť výdavky za elektrinu a kúrenie.
Tip: Ak do bytu nedopadá príliš denného svetla, dá sa to riešiť aj bez stavebných úprav. Často pomôže len svetlá výmaľba alebo biele tapety. Strop zase opticky nadzvednou pruhované tapety so zvislými líniami.
Prvé podlažie, alebo podkrovie? Zbystrite!
Byty na prvom podlaží zaobstaráte za nižšiu kúpnu cenu, pretože sú hlučnejšie - môže za to väčšia priechodnosť obyvateľov a ruchu z ulice. Okrem toho predstavujú väčšie lákadlo pre lupičov, takže ich okná často zdobia kovové mreže. Naraziť v nich môžete aj na problém s vlhkosťou. Pokiaľ sa pod bytom nachádza už len chladná pivnica, počítajte s vyššími nákladmi na vykurovanie.
Úplne opačné starosti vás čakajú v podkrovnom byte. Kvôli jeho umiestneniu priamo pod strechou sa dá predpokladať, že sa v ňom v lete trochu zapotíte. Život v podkroví vám môže znepríjemniť aj absencia výťahu, zvlášť ak často ťaháte ťažké nákupy alebo máte kočík.
Zistite si údaje o fungovaní domu
Viete, ako sa v bytovom dome hospodári a nakladá s peniazmi? Pokiaľ nie, urýchlene to napravte. Zistíte tak okrem iného, či niektorí majitelia bytových jednotiek nedlhujú peniaze do bytového fondu. Ak áno, znamená to väčšiu finančnú záťaž pre ostatných majiteľov. Rovnako tak sa oplatí vedieť, aké opravy už boli na dome vykonané a ktoré sa ešte len plánujú. Tak si urobíte dobrý obrázok o tom, aké výdavky vás ešte do budúcna čakajú. Môže to byť napríklad výmena kotla, oprava strechy alebo zateplenie.
Nečíhajú na vás poplatky, dlhy a exekúcie?
Pred kúpou bytu sa nezabudnite uistiť, že po sebe bývalý majiteľ nezanechal nesplatené poplatky a dlhy. Typicky sa jedná napríklad o nedoplatky na energiách, ktoré by po kúpe bytu pripadli vám. Majiteľa si môžete rovno preklepnúť v registra dlžníkov. Okrem iného sa dozviete, či sa na byt nevzťahuje exekúcia.
Zoznámte sa s okolím bytu
Nezabudnite, že nebudete všetok čas tráviť len v byte, a zaujímajte sa aj o jeho okolie. Je byť obklopený prírodou, alebo vám priamo pred oknami jazdia kamióny či vlaky? Aká je občianska vybavenosť v danom mieste? Nachádza sa v okolí obchod s potravinami, reštaurácia alebo lekár? Ak máte deti, uistite sa, že okolie bytu ponúka dostatok vyžitia pre malých neposedníkov, ale aj škôlku a školu v dochádzajúcej vzdialenosti. Ak to s kúpou bytu myslíte vážne, prejdite si jeho okolie v rôznej dennej doby. Tak najlepšie zistíte, či vám vyhovuje a spĺňa vaše predstavy o živote.